Denk je er aan een tweede verblijf of een investeringspand aan te kopen? Het is een goede belegging gezien de stijgende vastgoedprijzen als gevolg van de inflatie en de blijvende vraag naar huurpanden. Bovendien kan je als investeerder genieten van een aanzienlijk belastingvoordeel bij het aangaan van een extra lening. Meer weten? Lees dan snel verder!

Coverfoto Blog 2

Koop je een vastgoed aan als privépersoon dan kan je onder meer beroep doen op het zogeheten ‘fiscale stelsel van het langetermijnsparen’. Dat is een fiscale korf van kapitaalaflossingen en betaalde premies voor verzekeringen (zoals een schuldsaldo of een andere levensverzekering), die wordt vermenigvuldigd met een wettelijk bepaald percentage. Dat bedrag kan je inbrengen als een aftrekpost in je personenbelasting. Het bedrag van de korf en het percentage worden jaarlijks bepaald door de fiscus.


In 2021 bedroeg de maximumpremie 6% van je netto belastbaar inkomen + 176,4 euro met een bovengrens van 2350 euro. Daarnaast kan je ook genieten van de gewone intrestaftrek, waarbij je de interesten van je lening in mindering kan brengen van je kadastraal inkomen.

Zo kan je al aardig wat uitsparen.

Wil je lenen voor een ander vastgoed dan je gezinswoning, weet dan dat de betaalde interesten van je lening altijd een belastingvoordeel opleveren. Het belastingvoordeel voor het gedeelte van de lening dat kapitaalaflossingen en premies voor een levensverzekering omvat is daarentegen wel afhankelijk van het al bestaan van een eventuele lening voor je gezinswoning.

Hoe gaat dit in zijn werk?

Om te beginnen moeten we een onderscheid maken tussen de kapitaalaflossingen van een lening en de betaalde interesten.

WE BEKIJKEN EERST EVEN HET VOORDEEL DAT JE KAN HALEN UIT DE BETAALDE INTERESTEN VAN JE LENING.

Het volstaat dat een lening wordt aangegaan om een vastgoed te kopen ongeacht of dit krediet al dan niet is gedekt door een hypothecaire inschrijving. De looptijd van het krediet is hier eveneens niet van belang. Een tweede verblijf of een verhuurd pand moet je natuurlijk vermelden in je belastingaangifte. Daar geef je namelijk je kadastraal inkomen aan of je huurinkomsten. Op basis van dit bedrag wordt het netto belastbaar inkomen berekend. De interesten betaald op een lening verminderen dat belastbaar inkomen en kunnen het zelfs volledig neutraliseren. De fiscus berekent dit zelfs voor jou.

ALS WE DAN KIJKEN NAAR HET POTENTIËLE BELASTINGVOORDEEL VAN DE KAPITAALAFLOSSINGEN WORDT HET IETS COMPLEXER.

In principe geven de kapitaalaflossingen en de eventuele premies die je betaalt voor een schuldsaldoverzekering recht op een belastingvermindering, die we kennen als de federale belastingvermindering voor het langetermijnsparen. Maar die verminderingen zijn wel onderworpen aan enkele strenge beperkingen.

We leggen dit uit aan de hand van een voorbeeld. Stel dat je in 2020 een hypotheeklening afsloot voor de aankoop van een tweede verblijf voor een totaalbedrag van 156.880 euro. Enkel het gedeelte tot 78.440 euro van die lening komt in aanmerking voor de berekening van de belastingvermindering via langetermijnsparen.

JE BENT DAN VERPLICHT OM HET BEDRAG DAT JE WIL AFTREKKEN VAN JE BELASTINGEN ZELF TE BEPERKEN. HOE DOE JE DAT?

In dit voorbeeld nemen we aan dat je jaarlijks een kapitaalaflossing doet van 6000 euro en dat je een premie betaalt voor je schuldsaldoverzekering van 250 euro. Het bedrag dat je maximaal kan aangeven kan je dan berekenen door de som van beide betalingen (6250 euro) te vermenigvuldigen met de breuk waarvan de teller 78.440 euro (het maximum in aanmerking te nemen bedrag van je lening) en de noemer het totale bedrag is van je lening (156.880 euro). Het resultaat van deze berekening is 3125 euro.

Maar hiermee is de kous niet af. Er is een immers nog een extra beperking die wordt bepaald door je beroepsinkomen, waardoor je maximaal tot 2350 euro kan aftrekken, wat minder is dat het bedrag dat we berekenden (3125 euro). Wat is dan het maximale fiscale voordeel dat je kan doen?

Dat bedraagt de wettelijke bepaalde 30% van 2350 euro, in ons voorbeeld 705 euro. (exclusief de gemeentelijke opcentiemen op je belastingbedrag die we hier even buiten beschouwing laten).

Maar wat als je nog een lening hebt lopen voor je gezinswoning?

Dan kan je niet in alle gevallen genieten van de volledige korf van het langetermijnsparen (kapitaalaflossingen en verzekeringspremies). Het hangt allemaal af van wanneer je leende voor je gezinswoonst.

  • Ging je een lening aan voor 2015? Dan geniet je vandaag slechts van een bescheiden voordeel bij een lening voor een tweede verblijf, althans voor wat het gedeelte van kapitaalaflossingen betreft. Er is namelijk een wettelijk verbod om de gewestelijke korf voor de gezinswoning en de federale korf voor een vastgoed te cumuleren. In dat geval kan je enkel voor het verschil tussen beide nog een beperkt gedeelte aangeven. In het Vlaams Gewest is de korf gevuld met 2280 euro. Dat laat nog een extra aangifte van 70 euro (2350 euro – 2280 euro) toe voor de lening van een tweede woonst (federale korf).
  • Leende je in 2015 dan is de regeling anders. In dat jaar verlaagde het Vlaamse Gewest de woonbonus tot 1520 euro. Hierdoor ontstond er meer ruimte voor de federale korf tot 830 euro (2350 euro - 1520 euro).
  • Dateert je lening voor je gezinswoning van 2016 of later, dan is de regeling weer voordeliger. In dat jaar werd immers de ‘geïntegreerde woonbonus’ ingevoerd in het Vlaams Gewest. Dankzij deze regeling kan je opnieuw genieten van de maximale federale fiscale korf. (2350 euro) en dus van een fiscaal voordeel van 705 euro (excl. gemeentelijke opcentiemen). Let wel op, heb je geleend na 2016 maar was de lening bedoeld voor een herfinanciering van een oudere lening dan valt deze lening nog steeds onder het oudere regime voor 2016.

Wil je een gepersonaliseerde berekening van je belastingvoordeel, nagaan welke mogelijkheden voor jou bestaan of wil je een optimalisering van je huidige lening? Maak een afspraak bij iFinco of kom gewoon even langs!